È legale stipulare l’assicurazione in condominio senza assemblea? L’amministratore può decidere da solo e, in tal caso, chi deve pagare?
Quando un amministratore di condominio decide di stipulare una polizza assicurativa senza il preventivo consenso dell’assemblea condominiale, sorgono legittime domande sulla validità di tale contratto. Ci si chiede innanzitutto se è obbligatoria la polizza di tutela legale nel condominio per la copertura da eventuali richieste di risarcimento (ad esempio da azioni giudiziali di danneggiati). Difatti, se la risposta dovesse essere affermativa, l’attività dell’amministratore, in quanto dovuta, non richiederebbe la previa autorizzazione dell’assemblea (così come del resto avviene per l’apertura del conto corrente) se non al fine di valutare il preventivo più conveniente. Vediamo cosa prevede la legge.
Quali sono le polizze per il condominio?
La cosiddetta assicurazione globale fabbricati è la polizza base che copre i danni all’edificio condominiale, come ad esempio incendio, scoppio, danni da eventi atmosferici.
Alla polizza base possono essere aggiunte anche ulteriori coperture, come la responsabilità civile del condominio per danni causati dal fabbricato ad altri condomini (ad esempio le infiltrazioni di acqua) o a terzi (ad esempio la caduta di calcinacci per strada).
La polizza può essere estesa anche ai danni accidentali causati dall’utilizzo delle aree comuni o dai lavoratori del condominio.
Ed ancora è possibile prevedere la copertura di eventi come furti (ad esempio quando il fabbricato è interessato da ristrutturazioni con installazione di impalcature), danni agli impianti domestici o ai pannelli fotovoltaici), ecc.
È poi prevista la possibilità di stipulare una “polizza tutela legale“, che copre il condominio dal rischio di spese legali in caso di controversie riguardanti le parti comuni dell’edificio.
L’assicurazione condominiale è obbligatoria?
Tanto la polizza globale fabbricati – spesso indicata nel bilancio consuntivo sotto la voce “assicurazione stabile” – quanto la polizza tutela legale non sono obbligatorie per il condominio.
Sicché la decisione di sottoscrivere tali contratti di assicurazione, inclusi i dettagli delle garanzie offerte, spetta di diritto all’assemblea dei condomini.
A chi spetta sottoscrivere l’assicurazione condominiale?
La Corte di Cassazione, con sentenze del 3 aprile 2007, n. 8233, e del 20 agosto 2021, n. 23254, ha chiarito che l’amministratore di condominio non possiede l’autorità di stipulare contratti assicurativi senza un’esplicita autorizzazione dell’assemblea. Autorizzazione che deve essere preventiva.
Nulla però toglie la possibilità, una volta stipulata l’assicurazione, che l’assemblea ratifichi a posteriori l’operato dell’amministratore in sede di approvazione del consuntivo e riparto. In questo senso si veda Cassazione, 6 luglio 2010, n. 15872, secondo cui «è configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all’assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell’assemblea dei rendiconti di spesa, non occorrendo a tal fine che l’argomento sia stato espressamente posto come tale all’ordine del giorno».
Tuttavia, se tale ratifica non interviene, il condominio non è tenuto al pagamento dei premi che saranno invece dovuti dall’amministratore di tasca propria.
Il quorum necessario per la stipula di polizze assicurative
Per la validità della delibera relativa alla stipula di un contratto assicurativo, sono necessari specifici quorum di approvazione:
- la maggioranza dei presenti in assemblea,
- che rappresenti almeno 500 millesimi.
La sentenza del Tribunale di Roma del 15 luglio 2020, n. 10362 ha confermato la necessità di tali maggioranze per la validità della polizza stessa.
Opzioni per i condomini rispetto alle polizze assicurative
I condomini che desiderano contestare o modificare i termini di una polizza assicurativa, possono attendere l’assemblea ordinaria annuale per proporre la discussione come punto all’ordine del giorno. In alternativa, possono richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria, sfruttando le disposizioni dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che permette a un minimo di due condòmini, rappresentanti almeno un sesto del valore dell’edificio, di richiederne la convocazione.
È legale stipulare l’assicurazione in condominio senza assemblea? L’amministratore può decidere da solo e, in tal caso, chi deve pagare?
Quando un amministratore di condominio decide di stipulare una polizza assicurativa senza il preventivo consenso dell’assemblea condominiale, sorgono legittime domande sulla validità di tale contratto. Ci si chiede innanzitutto se è obbligatoria la polizza di tutela legale nel condominio per la copertura da eventuali richieste di risarcimento (ad esempio da azioni giudiziali di danneggiati). Difatti, se la risposta dovesse essere affermativa, l’attività dell’amministratore, in quanto dovuta, non richiederebbe la previa autorizzazione dell’assemblea (così come del resto avviene per l’apertura del conto corrente) se non al fine di valutare il preventivo più conveniente. Vediamo cosa prevede la legge.
Quali sono le polizze per il condominio?
La cosiddetta assicurazione globale fabbricati è la polizza base che copre i danni all’edificio condominiale, come ad esempio incendio, scoppio, danni da eventi atmosferici.
Alla polizza base possono essere aggiunte anche ulteriori coperture, come la responsabilità civile del condominio per danni causati dal fabbricato ad altri condomini (ad esempio le infiltrazioni di acqua) o a terzi (ad esempio la caduta di calcinacci per strada).
La polizza può essere estesa anche ai danni accidentali causati dall’utilizzo delle aree comuni o dai lavoratori del condominio.
Ed ancora è possibile prevedere la copertura di eventi come furti (ad esempio quando il fabbricato è interessato da ristrutturazioni con installazione di impalcature), danni agli impianti domestici o ai pannelli fotovoltaici), ecc.
È poi prevista la possibilità di stipulare una “polizza tutela legale“, che copre il condominio dal rischio di spese legali in caso di controversie riguardanti le parti comuni dell’edificio.
L’assicurazione condominiale è obbligatoria?
Tanto la polizza globale fabbricati – spesso indicata nel bilancio consuntivo sotto la voce “assicurazione stabile” – quanto la polizza tutela legale non sono obbligatorie per il condominio.
Sicché la decisione di sottoscrivere tali contratti di assicurazione, inclusi i dettagli delle garanzie offerte, spetta di diritto all’assemblea dei condomini.
A chi spetta sottoscrivere l’assicurazione condominiale?
La Corte di Cassazione, con sentenze del 3 aprile 2007, n. 8233, e del 20 agosto 2021, n. 23254, ha chiarito che l’amministratore di condominio non possiede l’autorità di stipulare contratti assicurativi senza un’esplicita autorizzazione dell’assemblea. Autorizzazione che deve essere preventiva.
Nulla però toglie la possibilità, una volta stipulata l’assicurazione, che l’assemblea ratifichi a posteriori l’operato dell’amministratore in sede di approvazione del consuntivo e riparto. In questo senso si veda Cassazione, 6 luglio 2010, n. 15872, secondo cui «è configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all’assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell’assemblea dei rendiconti di spesa, non occorrendo a tal fine che l’argomento sia stato espressamente posto come tale all’ordine del giorno».
Tuttavia, se tale ratifica non interviene, il condominio non è tenuto al pagamento dei premi che saranno invece dovuti dall’amministratore di tasca propria.
Il quorum necessario per la stipula di polizze assicurative
Per la validità della delibera relativa alla stipula di un contratto assicurativo, sono necessari specifici quorum di approvazione:
- la maggioranza dei presenti in assemblea,
- che rappresenti almeno 500 millesimi.
La sentenza del Tribunale di Roma del 15 luglio 2020, n. 10362 ha confermato la necessità di tali maggioranze per la validità della polizza stessa.
Opzioni per i condomini rispetto alle polizze assicurative
I condomini che desiderano contestare o modificare i termini di una polizza assicurativa, possono attendere l’assemblea ordinaria annuale per proporre la discussione come punto all’ordine del giorno. In alternativa, possono richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria, sfruttando le disposizioni dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che permette a un minimo di due condòmini, rappresentanti almeno un sesto del valore dell’edificio, di richiederne la convocazione.